不動産事業者が説明すればよい？
不動産業者（当該不動産の仲介・管理を行う業者）がきちんと賃借人に説明さえすれば、こうした問題は起こらないのではないか、とも思いますが、事はそう簡単ではありません。
なぜなら、不動産事業者自体がこの制度を知らない、という場合もあれば、さらに、知っていたとしても、説明する義務がない、すなわち、不動産事業者が取引で説明義務のある「重要事項説明」（宅地建物取引業法35条）は、当該物件に直接関係する法令上の制限や、解約要件などの取引条件が対象であり、税の納付方法については対象とされていないため、「法律の要件に該当しないことを、不動産事業者に義務付けるのは難しい」ということになるからです。
また、所有者変更の場合は、賃貸借契約は当然に引き継がれることになるので、そもそも不動産事業者が賃借人に対して重要事項等を説明する機会も生じません（借地借家法31条、民法605条）。
国交省HPでの注意喚起
こうした状況について、国土交通省に問題提起申し上げ、本年4月に、消費者向け情報提供として、国交省HPで注意喚起していただくに至りました。
※「契約前に知っておきたい・トラブル未然防止に役立つお知らせ」の中に、「日本に居住していない方や外国法人が売主・貸主である不動産について、買主・借主が注意すべきこと」として掲載。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
しかしながら、一般の方が、わざわざ国交省のHPを確認するということは、通常あまりないと思われ、残念ながら、根本的な解決になっているとはいえません。また、本件に係る税法を改正することは、制度趣旨にかんがみれば、現実的ではないだろうと思います。
解決策は？
「国外居住者（賃貸人）から所得税を徴収するよりも、国内居住者（賃借人）に源泉徴収して納付してもらう方が、取りやすく、取りっぱぐれのリスクも減る」という税法の発想には確かに合理性があると思いますし、源泉徴収の制度自体は、国内でも広く行われているものです。しかし、今回のケースは、賃貸人が海外居住者であるために、賃借人が被る不利益が格段に大きくなってしまっています。
『法の不知はこれを許さず』というのは、確かにそうなのですが、本件が、当然知っていて然るべき、といえる状況であるかは、疑問があります。また、外国人が日本国内の不動産を購入する動きも、当面続くでしょうから、同様の問題に直面する方が増える一方ということになります。
であるならば、できるだけ日本国民に不利益が生じないように、今回のような仕組みについて、実効的な周知徹底を図るところまでを、国はしっかりとやるべきなのではないかと思います。
そしてやはり、賃借人と直接接する機会のある不動産事業者が、賃借人にきちんと説明してくれることが、最も直接的で効果が高いと思いますので、できれば国のガイドラインのような形で、現場で実行してもらえるようにするとともに、不動産事業者の方々にも、ぜひ積極的なご協力をお願いしたいところです。
オフィスや店舗として物件を借りている方は、国内に多くいらっしゃると思いますので、ぜひこの機会に、「物件の現在の所有者が、海外居住者や外国法人でないか」をご確認いただくとよいのではないか、と思います。
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海外からのインバウンドの活況や不動産投資の増加は、日本の経済活性化や日本への理解の促進といった点からは、大変望ましいことです。その一方で、オーバーツーリズムや価格の高騰、今回ご説明した税法上の不利益リスクといった問題も生じています。
それぞれに対して、状況の変化に応じた、臨機応変かつ有効な対策を、官民あわせて、柔軟に考え実行していくことで、ひとつひとつ問題を乗り切っていくことが、今後の日本と日本国民のために、必要かつ大切なことなのではないかと思います。
