過去に例を見ないほどの価格高騰が続く東京都23区の中古マンション市場。その一方で、都心部から外縁部の世帯数増加率に「ブレーキ」がかかっているといいます。市場動向など不動産情報を発信している『福嶋総研』を運営するマンションリサーチ株式会社（東京都千代田区）が実施した調査によると、東京都中央区における世帯数の増加率は、2025年では-3.8％と23区内ワーストとなり、特に中央区湾岸エリアでは、中古マンションの販売期間の長期化に伴い、値下げ回数も増加傾向にあることがわかりました。
調査は、2023年1月～2026年3月の期間における東京都23区内中古マンション（サンプル事例数23万4621件）の売出情報を収集、統計処理を行い集計したといいます。
東京23区各エリアにおける「世帯数の増加率の推移」を見ると、2023年から2025年にかけて、いずれのエリアでも世帯数自体は前年比で増加している一方、2025年の増加率で前年を上回ったのは「千代田区」（0.3％増）のみとなり、その他のエリアでは増加率が鈍化。
特に、これまで千代田区や港区と比較して価格帯に相対的な割安感があり、実需層からの支持を強く集めてきた「中央区」では、2024年に世帯数が5.6％増加しているものの、翌2025年では1.8％にとどまり、その差3.8％の減少と際立って大きく、23区内ワーストとなりました。
中央区の「中古マンションの販売日数と値下げ回数」を、中古マンション供給の3〜4割を占める湾岸エリアと湾岸エリア外で比較したところ、湾岸エリアでは価格上昇のスピードが著しく、その結果として需要の選別が進み、流動性の低下が顕在化していることが判明。
その一方で、2024年中旬以降「販売期間（売出から成約までの日数）」の長期化に伴い「値下げ回数」が増加しており、売主が価格調整を行ってもなお買い手がつきにくい状況、すなわち市場の流動性が低下している状況が見て取れました。
さらに、この流動性低下が湾岸エリアにとどまらず、中央区内の内陸エリアにおいても、2025年中盤以降は販売日数の長期化および値下げ回数の増加が確認されました。
これらのエリアは、湾岸部の価格高騰に伴う「代替需要」の受け皿として人気を集めてきた一方、需要の流入に伴って価格が上昇。結果として同様の需給バランスが崩れ、エリア間での価格シフトが起きても、全体としての価格水準が上がりすぎれば、最終的には同じ課題に直面する構造となっています。
このような調査結果を踏まえて同社は、「中央区で顕在化した動きは、決して一過性のものではなく、東京都23区全体に広がりつつある構造変化の一端と捉えるべき」と指摘。
その上で「世帯数自体は依然として増加しているものの、その伸び率は確実に鈍化しており、住宅価格の上昇が需要の拡大を抑制する段階に入った可能性が高いと言える」とコメントしています。
