ここ数年にわたり価格上昇を続ける東京都心部の中古マンション市場。一方で、市場環境には徐々に変化も見え始めているといいます。市場動向など不動産情報を発信している『福嶋総研』を運営するマンションリサーチ株式会社（東京都千代田区）が都心3区における中古マンションの「流動性」に着目し分析した結果、千代田区、中央区、港区の都心3区では、過度な期待が先行した一部の再開発エリアで物件価格が高騰し、売れ残りや在庫の増加が目立っていることがわかりました。
調査は、2024年1月～2026年3月の期間における東京都23区内中古マンション（サンプル事例数18万2367件）の売出情報を収集、統計処理を行い集計したといいます。
分析においては、平均売出価格が8000万円以上の中古マンションを対象に、在庫が継続的に減少しているマンションを「流動性大（評価A）」、在庫が一定水準で安定しているマンションを「流動性中（評価B）」、在庫が積み上がり販売停滞傾向が見られるマンションを「流動性低（評価C）」として分類しました。
まず、「在庫推移」を測定したところ、住宅地としてのブランド力が高く、教育環境や居住環境への評価も安定している千代田区の番町・麹町などの住宅地では「流動性低（評価C）」のマンション割合は比較的少なくなった一方で、大規模再開発やオフィス需要期待を背景にマンション価格が大きく上昇してきた秋葉原・神田など皇居北側のオフィス・商業エリアでは「流動性低（評価C）」が相対的に高くなっており、価格上昇に対して実需層の購入負担感が強まっている可能性が示唆されました。
また、港区でも同様の傾向が確認され、麻布・白金・赤坂など住宅地色の強いエリアでは「流動性低（評価C）」は比較的少ない一方で、浜松町・田町・高輪ゲートウェイ周辺など再開発が集中した商業・オフィスエリアでは「流動性低（評価C）」のマンションが増加しています。
特に高輪ゲートウェイ周辺や浜松町エリアでは、大規模開発によって街の将来期待が大きく高まり、周辺中古マンション価格も急激に押し上げられた結果、市場全体が高値圏に達したことで「再開発期待を既に価格へ織り込み過ぎているのではないか」という見方も強まりつつあるといいます。
同社は、「再開発は街の価値向上に繋がる一方で、価格が短期間で急騰したエリアほど、購入者側の慎重姿勢が強まりやすい局面に入っていると言える」とコメントしています。
実際に千代田区・港区における「流動性大（評価A）」および「流動性中（評価B）」のマンションを分析すると、平均坪単価は比較的近い水準にとどまっており、市場で一定の需要を維持している物件は、相場から大きく乖離していない価格帯に収まっています。
一方で、「流動性低（評価C）」に分類されるマンションの平均坪単価は千代田区が「1211万円」（15.6％）、港区が「1319万円」（19.6％）と、評価A・Bの物件と比較して15〜20％程度高い傾向が確認され、築浅・高級・再開発エリアという条件を備えていても、「価格が上がり過ぎた物件」は売却期間が長期化しやすい状況になっていることがわかりました。
特に近年は、住宅ローン金利上昇への警戒感や世界経済の不透明感などもあり、高額物件購入に対する慎重姿勢が強まっており、以前であれば“将来さらに上がる期待”によって購入されていた物件でも、現在は「この価格で本当に適正なのか」という視点で厳しく見られるようになっています。
次に、中央区を見ると、湾岸エリアと内陸部で市場特性の違いがより鮮明に現れました。
まず、湾岸エリアでは「流動性大（評価A）」「流動性中（評価B）」のマンションと「流動性低（評価C）」のマンションとの間で、平均坪単価に大きな差が見られなかったことから、「価格が高いから売れない」という単純な構図ではなく、個別マンションごとの条件差によって流動性が分かれていることが示唆されました。
さらに注目すべき点として、中央区湾岸エリアでは「流動性低（評価C）」のマンションが全体の3割以上を占めた一方で、「パークハウス勝どき」や「ドゥトゥール」など、湾岸を代表する高級マンションでは高い流動性を維持しており、購入者が“湾岸全体”ではなく、湾岸内での勝ち組マンションを選別し始めていることがうかがえます。
他方、中央区の日本橋・人形町・八丁堀・築地周辺といった内陸部では「流動性中（評価B）」のマンションが全体の89.3％を占めており、大きな在庫増加も在庫減少も見られず、比較的安定した需給バランスが維持されていることが判明。
これらのエリアでは、職住近接ニーズや交通利便性への評価が根強く、投資需要だけではなく実需層による安定した購入需要が継続していることや、湾岸エリアほど価格変動が急激ではないため、購入者側も価格に対する安心感を持ちやすく、「極端な高騰相場」になっていないことも安定性に繋がっていると考えられます。
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これらの調査結果を踏まえて同社は、「築浅・高価格帯物件では、価格上昇期待よりも『流動性リスク』を意識する時代へ入りつつある。今後の都心マンション市場では『何を買っても上がる時代』ではなく、『選ばれるマンションだけが強い時代』へ変化していく可能性が高いと言える」と述べています。
