離婚を考えたとき、住宅ローンが残っている家をどうするかは大きな悩みの一つです。名義人と居住者が異なる場合のリスクや、財産分与との関係、連帯保証人の責任など、知っておくべきポイントは多岐にわたります。この記事では、離婚時の住宅ローンに関する基礎知識から、家を売却・保持する場合の具体的な対処法まで詳しく解説します。トラブルを避け、安心して新生活をスタートするための参考にしてください。
まず押さえておきたい、離婚と住宅ローンの基礎知識
離婚の財産分与では、婚姻期間中に夫婦が協力して形成した資産だけでなく、住宅ローンのような借り入れ（債務）についても検討が必要です。
住宅ローンに関する紛争は、離婚成立後に長期化しやすい問題でもあります。離婚直後は精神的にも余裕がなく、手続きの不備が生じがちです。早い段階でローンの名義変更や支払い方針を明確にし、必要に応じて公正証書を作成するなど、法的に支払い義務を確定しておくと安心です。
・離婚しても住宅ローンは消えない
離婚をしても、住宅ローンの返済義務は契約した人に残り続けます。夫婦関係が解消されても、金融機関との契約は別問題だからです。
たとえば夫名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後に妻が自宅に住み続けたとしても、返済義務は夫にあります。離婚協議で「妻が住むから妻が払う」と夫婦間で合意しても、金融機関に対しては夫が債務者のままです。
もし名義人が返済を滞納すれば、最終的には競売にかけられるリスクがあります。離婚時には住宅ローンの残債を必ず確認し、誰がどのように返済していくのか明確にしておく必要があります。
・名義人と実際の居住者が異なるとどうなる?
離婚後、住宅ローンの名義人と実際に住む人が違うケースでは、さまざまなトラブルが起こりやすくなります。
よくあるパターンは、夫名義のローンが残る自宅に、妻と子どもが住み続けるケースです。このとき夫が約束通りに返済を続けていれば問題ありませんが、支払いが滞ると妻と子どもは突然住まいを失う可能性があります。
また、夫が再婚して新たに住宅を購入しようとする際、既存の住宅ローンが審査に影響することもあります。離婚後も名義人には返済能力が求められるため、収入状況によっては新たな借り入れが難しくなる場合があります。
離婚時にはこうしたリスクを踏まえ、養育費と絡めて公正証書で取り決めるなど、対処法を検討しておくことが大切です。
・財産分与の対象になる住宅とローンの関係
離婚時の財産分与では、住宅の時価からローン残高を差し引いた金額が対象となります。
たとえば自宅の査定額が3,000万円で、住宅ローン残高が2,000万円であれば、差額の1,000万円が財産分与の対象です。この場合、住宅を取得する側が相手に代償金として500万円を支払うといった方法があります。
一方、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの状態では、財産分与の対象となる価値がありません。むしろ「負の財産」として、どちらが負担するか、または任意売却するかといった選択肢を検討する必要があります。
住宅とローンは財産分与において密接に関わるため、不動産会社に査定を依頼し、正確な価値を把握しておくことがポイントです。
・連帯保証人・連帯債務者の立場は離婚後も続く
夫婦で住宅ローンを組む際、妻が連帯保証人や連帯債務者になっているケースでは、離婚後もその立場は自動的には外れません。
連帯保証人は、名義人が返済できなくなった場合に代わりに返済する義務を負います。連帯債務者は、夫婦が共同で債務を負う形です。いずれも離婚したからといって金融機関との契約が解除されるわけではありません。
もし連帯保証や連帯債務から外れたい場合は、金融機関の承諾を得て借り換えや保証人の変更手続きが必要です。ただし、名義人の返済能力が十分でないと審査が通らないため、実際には難しいケースも多くあります。
離婚協議では、こうした連帯保証・連帯債務の問題も含めて弁護士に相談し、トラブルを避ける手続きを進めることがおすすめです。
家とローン残高の現状を把握する―アンダーローンとオーバーローンとは？
離婚時の住宅とローンの対処法は、家の評価額とローン残高のバランスによって大きく変わります。
家の評価額がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、逆にローン残高が評価額を上回る状態を「オーバーローン」と呼びます。アンダーローンなら売却しても手元にお金が残る可能性がありますが、オーバーローンの場合は売却後もローン残債が残るため、任意売却など特殊な方法を検討する必要があります。
まずは自宅の正確な価値を知ることが大切です。不動産会社の査定や公的機関の評価証明を活用し、複数の業者に相談して平均的な査定額を出しましょう。市場価格はエリアや時期によって変動するため、正確な数字を把握することで財産分与や売却の方向性が明確になります。
どちらの状況にあっても、夫婦間でしっかり協議し、お互いが納得できる対策を立てることがポイントです。
・土地建物の評価額の調べ方
不動産の評価額を調べる方法はいくつかあります。不動産会社や銀行の査定のほか、固定資産税の評価証明書や路線価などの公的データからもおおよその価格を把握できます。
ただし、実際に売却する際の市場価格とは差が出ることもあるため、複数の情報を総合して判断することが大切です。夫婦間で評価額に合意できない場合は、第三者の鑑定士に正式な鑑定を依頼する選択肢もあります。
査定を受ける際は、一社だけでなく複数の不動産会社に依頼し、物件の価値を客観的に確認しておくと安心です。
・住宅ローンが財産分与の対象となる理由
婚姻期間中に夫婦で支払ってきた住宅ローンは、プラスの財産だけでなくマイナスの財産としても財産分与の対象となります。
離婚後に残るローン負債の扱いを曖昧にすると、どちらが返済を続けるかでトラブルになりがちです。財産分与とは、預貯金や不動産といったプラスの財産だけでなく、住宅ローンのようなマイナスも含めた「夫婦共同の成果」を分け合う意義があります。
そのため離婚時には、自宅の時価とローン残高を正確に把握し、公平に負担を分け合う方法を検討する必要があります。
